부동산 평가 비용 접근 방식은 부동산 비용이 처음부터 유사한 부동산을 짓는 비용과 같아야한다는 가정을 기반으로합니다. 부동산 건물을 짓는 비용에는 기초 토지의 가치와 부지 개량 및 건설의 가치가 포함되며 개량에 따른 감가 상각 비용은 차감됩니다.
비용 접근법은 동등한 자산을 짓는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 지불하는 것이 합리적이지 않다는 가정하에 작동합니다. 비용 접근 방식 평가 방법은 때때로 계약자의 평가 방법이라고도합니다.
요약
- 비용 접근법은 부동산 가치를 계산하는 데 사용되는 세 가지 주요 방법 중 하나입니다.
- 비용 접근 방법은 부동산의 잠재적 구매자가 동등한 건물을 짓는 비용과 동일한 가격을 지불해야한다는 가정을 기반으로합니다.
- 부동산 자산의 시장 가치는 발생한 감가 상각을 뺀 토지와 토지의 개량 가치의 합계입니다.
작동 원리
비용 접근 방식은 정보에 입각 한 구매자가 처음부터 동일한 수준의 효용으로 유사한 부동산을 짓는 데 드는 비용보다 부동산에 대해 더 많이 지불하지 않는다는 논리에 기반합니다. 비용 접근 방식은 고유 한 구성 요소를 가진 교회 또는 학교와 같은 고유 한 속성에 적합합니다. 또한 신규 부동산의 경우 최근 개량 공사가 진행 되었기 때문에 공사비 추정이 용이합니다.
비용 접근 방식을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.
재산 가치 = 대체 / 재생산 비용 – 감가 상각 + 토지 가치
비용 접근 방식은 유사한 자산이나 자산의 수익 창출 능력을 기반으로하지 않기 때문에 수익 흐름 수익 흐름은 기업이 상품 판매 또는 서비스 제공을 통해 수익을 얻는 다양한 출처입니다. 비즈니스가 계정에 기록하는 수익 유형은 비즈니스에서 수행하는 활동 유형에 따라 다릅니다. 카테고리 및 예를 참조하십시오.이 방법은 기존 구조가 파괴되고 새로 재건된다는 가정하에 현재 부동산을 짓기 위해 발생할 금액을 고려합니다. 따라서 재산이 건설 된 토지의 가치를 감안하여 가치 손실을 뺀 값을 고려합니다.
비용 접근 방법의 단계
다음은 부동산 평가의 비용 접근 방법의 프로세스입니다.
1. 구조의 재생산 또는 교체 비용을 추정합니다.
이 단계에는 처음부터 구조를 구축하고 사이트를 개선하는 데 드는 현재 비용을 추정하는 작업이 포함됩니다. 비용은 다음 두 가지 방법을 사용하여 추정 할 수 있습니다.
교체 방법
대체 방법은 현재의 건축 자재, 표준, 설계 및 레이아웃을 사용하여 평가중인 구조와 동일한 효용으로 건물 건설 비용을 추정합니다.
재생 방법
재생산 방법은 유사한 재료 및 건축 관행을 사용하여 부동산의 복제물을 만드는 데 드는 비용을 추정합니다. 또한 부동산이 건설 될 당시의 디자인, 표준 및 레이아웃을 사용합니다.
부동산이 오래되고 역사가 많을수록 교체 비용과 재생산 비용의 차이가 커집니다. 역사적인 건물의 복제 재산을 짓는 것은 재료를 구입하고 부지 개선을 수행하는 데 더 많은 비용이 들기 때문에 현대 주택을 복제하는 것보다 더 비쌉니다.
새로 지어진 부동산의 경우 교체 비용과 재생산 비용 사이에 큰 차이가 없습니다. 예를 들어, 재생산 / 교체 비용이 1 백만 달러로 추정된다고 가정합니다.
2. 개선 사항의 감가 상각 추정
감가 상각은 건물 및 / 또는 개선의 가치 손실이며, 개선 가치와 개선의 현재 기여 가치 사이의 차이를 유발합니다. 자산의 감가 상각을 추정 할 때 물리적, 기능적, 경제적 감가 상각을 고려해야합니다.
물리적 감가 상각은 건물이 노후화됨에 따라 발생하는 마모를 말하며 기능적 감가 상각은 일정 기간 동안 소비자의 취향과 선호도가 변화함에 따라 발생합니다.
경제적 가치 하락은 주요 고용주의 붕괴, 경기 침체와 같은 외부 부정적 추세에 기인합니다. 경기 침체는 일반적인 경제 활동의 둔화를 의미하는 용어입니다. 거시 경제학에서 경기 침체는 2 분기 연속 마이너스 GDP 성장률 이후 공식적으로 인정됩니다. , 새로운 부정적 개발 (예 : 인근 하수 처리장 건설). 이 경우 발생한 감가 상각액이 $ 150,000이라고 가정 해 보겠습니다.
3. 토지의 시장 가치 추정
다음 단계는 부동산이 건설되는 토지의 가치를 추정하는 것입니다. 토지 가치를 추정하는 가장 적절한 방법은 직접 비교법으로 최근 매각 된 토지의 가치로부터 현재 토지 가격을 구하는 방법이다. 땅이 비어 있었다면 오늘 지불 할 시가입니다. 이 경우 토지의 시가가 $ 750,000이라고 가정 해 보겠습니다.
4. 복제 / 교체 비용에서 발생한 감가 상각을 공제
개선의 감가 상각 총액을 얻은 후 1 단계에서 얻은 추정 재생산 또는 교체 비용에서 그 수치를 공제합니다. 우리의 경우 다음과 같이 계산됩니다.
교체 / 재생산 비용 $ 1,000,000
Less : 감가 상각액 $ 150,000
구조의 감가 상각 된 비용 $ 850,000
5. 토지의 추정 가치에 구조물의 감가 상각 된 비용을 더합니다.
마지막 단계는 건축물의 감가 상각 된 비용을 토지의 추정 가치에 추가하는 것입니다. 수치는 다음과 같이 얻습니다.
교체 / 재생산 비용 $ 1,000,000
Less : 감가 상각액 $ 150,000
구조의 감가 상각 된 비용 $ 850,000
추가 : 토지의 추정 가치 $ 750,000
부동산 총 가치 $ 1,600,000
비용 접근법의 한계
비용 접근 방식의 한계 중 하나는 구매자가 동일한 부동산을 지을 빈 토지를 찾을 수있는 위치에 있다고 가정한다는 것입니다. 항상 그런 것은 아닙니다. 공터가 없으면 부동산의 추정 가치가 정확하지 않습니다.
또한 지역이 완전히 개발 될 수 있고 지방 당국이 새로운 개발에 제한을 둘 수 있으므로 해당 지역의 토지 가치를 추정하는 것은 비현실적입니다.
또 다른 한계는 고려해야 할 요소가 많기 때문에 오래된 부동산의 감가 상각을 추정하기 어렵다는 것입니다. 예를 들어, 오래된 건물을 짓는 동안 사용 된 건축 자재는 더 이상 구할 수 없거나 사용되지 않을 수 있습니다. 그러한 재산의 가치를 추정하는 것은 주관성을위한 많은 여지를 허용합니다.
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