직접 자본화 방법-개요, 평가 방법, 요인

직접 자본화 방법은 시간이 지남에 따라 기록 된 소득을 동일한 기간 동안 취해진 각각의 자본화 비율로 나누어 얻습니다. 상한 율은 순 영업 수익을 나눈 값입니다. 순 영업 수익 (NOI) 순 영업 수익 (NOI)은 총 영업 비용과 빈 건물의 손실을 공제 할 때의 수익 창출 부동산의 가치입니다. 자산.

직접 자본화 방법

직접 자본화 방법은 부동산 소득에 대한 과도한 의존성으로 인해 소유주가있는 건물에 적합하지 않습니다. 상한 률 상한 률 (REIT) 상한 률의 증가 상한 률은 부동산 투자자가 부동산 투자를 분석하고 잠재적 수익률을 결정하는 데 사용하는 재무 메트릭으로 지수 값을 크게 줄입니다. 따라서 상한 율의 감소는 부동산의 시장 가치가 상승한다는 것을 의미합니다. 따라서 결정해야 할 시장 가치는 상한선 비율에 간접적으로 비례합니다.

반면 순 영업 이익은 시장 가치에 정비례한다. 공정 시장 가치 (교환되는 재화 나 용역의) 공정 시장가는 거래 당사자 (그 재화의 매수자와 매도자)가 거래하는 가격을 의미한다. 또는. 순 영업 수입 (NOI)의 증가는 시장 가치의 상당한 증가를 가져옵니다. 시장 가치의 감소는 NOI가 낮고 전략적인 증가가 필요함을 의미합니다.

요약

  • 직접 자본화 방법은 소득을 가치로 전환하는 데 도움이되는 부동산 감정 방법입니다.
  • 직접 자본화 방법은 부동산에서 발생하는 소득을 상한 율로 나누어 달성됩니다.
  • 다른 평가 방법과 달리이 방법은 소득과 상한선 모두에 대해 시간이 지남에 따라 충분한 데이터가있을 때 사용하고 해석하기 쉽습니다.

수익 자본화 vs. 직접 자본화

직접 자본화와 달리 수익률 자본화는 평가를 위해 부동산 자금에 ​​크게 의존하는 반면 전자는 부동산에서 발생하는 소득에 전적으로 의존합니다. 투자로서의 부동산은 장기적인 목표라는 사실을 바탕으로 자본화 은행에 수익을 올리십시오. 투자자는 앞으로도 오랫동안 계속해서 수익을 얻어야합니다.

일반적으로 예측 가능한 인플레이션으로 인해 향후 부동산 임대 수입이 점진적으로 증가 할 것으로 예상됩니다. 인플레이션은 또한 특히 이전 소유주가 재산을 적절하게 관리하지 않았을 때 유지 비용과 수리를 증가시킵니다.

부동산 수입은 다양한 요인으로 인해 미래 기간에 따라 달라질 수 있습니다. 수익률 자본화 방법은 투자자에게 예상되는 변화를 예측하기위한 것입니다. 인플레이션과 같은 모든 요소를 ​​고려하여 그렇게합니다. 인플레이션 인플레이션은 일정 기간 동안 상품의 가격 수준이 상승하는 것을 나타내는 경제 개념입니다. 가격 수준의 상승은 특정 경제에서 통화가 구매력을 잃는다는 것을 의미합니다 (즉, 같은 금액으로 더 적게 구입할 수 있음). , 유지 보수, 비용 및 수리를 통해 재산이 가능한 한 최상의 형태로 유지되도록합니다.

미래 지향적 인 능력으로 인해 중개인, 규제 기관, 상업 감정사, 투자자 및 일반 대중은 부동산 평가를 위해 수익률 자본화 방법에 크게 의존합니다. 그러나이 방법은 최상의 결과를 얻기 위해 다른 평가 방법과 함께 사용할 때 가장 잘 작동합니다.

최상의 평가 방법은 무엇입니까?

일반적으로 사용되는 몇 가지 대문자 / 평가 방법이 있습니다. 평가 방법은 부동산 평가에 대한 다양한 접근 방식을 따릅니다. 이들은 모두 브로커, 상업용 부동산 평가자, 투자자 및 일반 대중에 의해 개별적으로 또는 집합 적으로 정기적으로 사용됩니다.

부동산 감정을 할 때 부동산 평가 상황이 독특하기 때문에 단일 감정 방법을 사용하지 않는 것이 좋습니다. 평가를 수행 할 때 두 가지 이상의 평가 방법을 혼용하거나 개별적으로 사용해야하지만 가장 적합한 방법은 특정 상황에 따라 다릅니다.

직접 및 수익률 자본화 방법은 부동산 평가에서 가장 많이 사용되는 두 가지 방법입니다. 그러나 두 가지 방법은 상황에 따라 다른 경우에 사용됩니다. 예를 들어 소득 흐름이 불안정한 부동산에서는 수익률 자본화 방법이 가장 적합합니다. 수익률 상한선 법은 미래 수익을 고려하여 부동산의 가능한 미래 안정성을 조사하여 부동산의 성장 잠재력을 더 잘 볼 수 있도록합니다.

덜 안정적인 자산은 수익을 분석하는 데 사용할 수있는 제한된 데이터를 제공하므로 직접 자본화 방법은 부적절합니다. 반면 월별 또는 연간 수입이 안정적인 기존 부동산은 수입을 분석하는 데 사용할 수있는 적절한 데이터 포인트를 제공합니다. 따라서 이러한 상황에서는 직접 대문자 화 방법이 가장 선호됩니다.

부동산 가치를 평가할 때 고려할 요소

투자자가 취득하려는 부동산 자산의 가치를 평가하는 것은 투자자가 자산을 취득 할 것인지 투자 계획을 중단 할 것인지 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다. 투자자는 밸류에이션 중에는 분명하지 않지만 미래에 나타날 수있는 숨겨진 요소를 찾는 데 집중해야합니다.

1. 재정적 어려움 또는 계류중인 법적 소유권 분쟁

중요한 세입자는 금융 위기에 직면 할 수 있으며, 이는 월 임대 의무를 이행 할 수있는 능력을 의심 할 수 있습니다. 이 재산은 회사가 변호사를 고용하고 추가 법적 비용이 발생할 수있는 법적 소유권 분쟁의 대상이 될 수도 있습니다.

2. 공석 패턴

투자자가 부동산 평가 중에 고려할 수있는 또 다른 요소는 향후 수익의 잠재적 패턴을 설명 할 수있는 구내 공실 패턴입니다. 공석 패턴이 시간이 지남에 따라 계속 변동하는 경우 건물 유지 관리 불량, 특히 도색되지 않은 벽, 고정 장치 파손, 하수도 막힘 등과 같은 요인 때문일 수 있습니다.

숨겨진 요인은 처음에는 미미해 보일 수 있지만 향후 프로젝트의 실행 가능성에 영향을 미칠 것입니다. 이 문제는 일반적으로 직접 자본화 방법과 같은 평가 방법에서 보이지 않으며 투자자는 투자 여부에 대한 최종 결정을 내리기 전에 이러한 문제를 조사해야합니다.

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