판매 비교 접근법 (부동산)-개요,

판매 비교 접근 방식은 평가중인 부동산과 유사한 부동산의 최근 판매에 따라 달라집니다. 비교되는 부동산도 동일한 지역 및 현재 사용에 속해야합니다.

판매 비교 접근법

요약

  • 판매 비교 접근 방식은 부동산 평가에 사용되는 세 가지 방법 중 하나입니다. 다른 평가 접근법은 비용 및 소득 접근법입니다.
  • 부동산의 판매 비교 평가 접근법은 유사한 부동산의 판매 데이터를 사용하여 부동산의 시장 가치를 결정합니다.
  • 평가자는 부동산의 현재 가치를 결정할 때 최근에 판매 된 최소 3 개의 유사한 부동산을 사용해야합니다.

판매 비교 접근 방식 이해

대상 자산의 가치를 평가하는 동안 비교 가능한 자산의 특징에 따라 가격 조정이 이루어집니다.

대상 자산에 비교 가능한 자산에서 찾은 특정 기능이없는 경우 해당 기능에 귀속되는 값에 따라 가격이 하향 조정됩니다. 따라서 해당 속성에 비교 가능한 속성에서 찾을 수없는 가치있는 기능이있는 경우 그에 따라 값이 상향 조정됩니다. 최근에 판매 된 3 개 이상의 부동산과 유사한 부동산을 비교 한 후 최종 수치가 나올 때까지 수행됩니다.

평가에 대한 판매 비교 접근 방식은 감정 전문가를위한 비교 시장 분석의 중요한 부분을 형성합니다. 비교 시장 접근 방식은 인수를 통해 진행되는 부동산의 일반적인 시장 가치를 결정하는 기초입니다. 다른 평가 방법과 협력하여 판매 비교 접근법은 판매자, 투자자, 부동산 투자 신탁 (REIT)에 대한 대략적인 추정치입니다. 부동산 투자 신탁 (REIT)은 소득 창출 부동산에 투자하는 투자 기금 또는 증권입니다 . 이 펀드는 사무실 및 아파트 건물, 창고, 병원, 쇼핑 센터, 학생 주택, 호텔 감정인 및 일반 대중과 같은 상업용 부동산에 투자하기 위해 자금을 기부하는 주주 회사가 운영하고 소유합니다.

부동산 시장의 역동적 인 특성과 지속적으로 변화하는 특성으로 인해 투자자는 최근 상장 된 부동산 가격을 자주 확인해야합니다. 시장은 빠르게 변하고 모든 플레이어는 현재 추세를 알고 있어야합니다. 지배적 인 조건에 따라 판매자와 투자자는 시장 동향과 동등하게 요구를 높이거나 낮출 의무가 있습니다.

이상적인 비교 가능한 속성 찾기

비교 가능한 자산은 대상 자산과 가장 유사한 자산입니다. 유사점은 부동산의 모든 일반적인 세부 사항과 일치해야합니다. 부동산에 대한 일반적인 설명에는 침실 수, 욕실, 평방 피트 크기 등이 포함됩니다. 허용되는 불일치 중 일부에는 추가 욕실, 페인트 색상 및 기타 중요하지 않은 설명이 포함됩니다.

비교 가능한 속성의 비교는 물리적 위치에서 가능한 한 가까운 속성으로 제한되어야합니다. 서로 다른 위치에있는 부동산은 유사점이 많더라도 시장 가치가 다를 수 있기 때문입니다.

예를 들어, 주거용 아파트 주거용 부동산 REITs 주거용 부동산 REIT는 세입자에게 임대하기 위해 주거용 유닛을 소유하고 관리하는 REIT입니다. 주거용 REIT는 비 사업 목적으로 직업에 사용할 수있는 단일 가족 또는 다가구 구조로 분류 될 수 있습니다. 여기에는 중앙 비즈니스 지구에 가까운 콘도미니엄, 휴가 용 주택, 학생 주택이 CBD에서 멀리 떨어져있는 부동산보다 더 높은 가치가 있습니다. 고려해야 할 또 다른 고려 사항은 가능한 한 최근에 판매 된 부동산을 취하는 것입니다.

최근 판매 된 부동산은 부동산 시장이 정기적으로 변하기 때문에 몇 달 또는 몇 년 전에 판매 된 부동산보다 더 나은 근사치를 제공합니다. 같은 위치에 비교 가능한 부동산이없는 경우 비교 가능한 부동산을 검색하는 동안 시간상 더 멀리 이동하지 말고 가까운 위치에서 최근에 판매 된 부동산을 고려하십시오.

평가 조정 요소

1. 비교 가능한 자질

대상 자산은 비교 가능한 자산과 최대한 유사해야하므로 조정의 필요성이 크게 줄어 듭니다. 조정은 대상 속성에서 목격 된 비교 차이에서 발생합니다.

2. 소유권 지분

주체의 가치는 주체 재산의 소유권 지분에 따라 위아래로 조정될 수 있습니다. 예를 들어, 수수료 단순이자는 임대 수수료이자와 다른 방식으로 평가됩니다. 따라서 소유권 지분은 가치 평가에서 논쟁의 여지가있는 문제입니다.

3. 시장 상황

시장 상황은 평가 조정의 다른 결정 요인입니다. 부동산 가격은 시장 동향에 따라 상승하거나 하락할 수 있습니다. 판매자는 현재 경쟁 상황에 따라 더 나은 구매 기회를 얻기 위해 가격을 인하 할 수 있습니다. 시장은 일주일 만에 바뀔 수 있습니다.

4. 위치

또 다른 결정 요인은 해당 부동산의 위치입니다. 공항, 도로, CBD 등과 같은 주요 인프라 근처에 상대적으로 위치한 부동산은 멀리있는 부동산보다 더 높은 가치를 지닌 것으로 간주됩니다.

트래픽 패턴, 쇼핑 시설과 같은 주요 요소 소매 REIT 소매 REIT는 중앙 비즈니스 지구 및 고급 지역의 소매 자산을 소유하고 관리하는 REIT 유형입니다. 그것은 소매 공간을, 사회적 편의 시설 접근에 임대하고 대상 부동산과 비교 가능한 부동산 간의 차이로 인해 조정에 기여할 수도 있습니다.

결론

판매 비교 접근 방식은 비교되는 두 속성의 유사성을 활용합니다. 유사성은 판매 또는 상장이 얼마나 최근인지부터 비교 된 항목에 대한 설명의 유사성까지 다양합니다. 동일하고 비교 가능한 단위가 없음이 분명합니다. 따라서 기능의 차이에 따라 조정이 필요합니다.

판매 비교 접근 방식은 최근 판매 데이터에 크게 의존하며 최근 판매 데이터가 없으면 적절하지 않을 수 있습니다. 따라서 풍부한 매출과 최근 데이터가 부족한 부동산 감정은 대체 수단을 사용해야합니다. 그러나 최근 자료가 충분할 경우 가장 적합한 평가 방법은 매각 비교 부동산 평가 방법이다.

관련 자료

Finance는 CBCA (Certified Banking & Credit Analyst) ™ CBCA ™ 인증의 공식 제공 업체입니다. CBCA (Certified Banking & Credit Analyst) ™ 인증은 금융, 회계, 신용 분석, 현금 흐름 분석을 다루는 신용 분석가를위한 글로벌 표준입니다. 계약 모델링, 대출 상환 등. 누구나 세계적 수준의 재무 분석가로 변모하도록 설계된 인증 프로그램입니다.

세계적 수준의 재무 분석가가되고 경력을 최대한으로 발전시키는 데 도움이되는 다음 추가 리소스가 매우 유용합니다.

  • 상업용 부동산 중개인 상업용 부동산 중개인 상업용 부동산 중개인은 상업용 부동산의 판매자와 구매자 사이의 중개자로서 고객이 상업용 부동산을 판매, 임대 또는 구매하도록 도와줍니다. 상업용 부동산 중개인은 독립 에이전트 또는 상업용 부동산 중개 회사의 구성원으로 일할 자유가 있습니다.
  • 비용 접근 방식 (부동산) 비용 접근 방식 (부동산) 부동산 평가 비용 접근 방식은 부동산 비용이 건물 건설 비용과 같아야한다는 가정을 기반으로합니다.
  • 위치 적 노후화 위치 적 노후화는 부동산 자체 이외의 요인으로 인해 발생하는 부동산 자산의 감가 상각 유형입니다. 요인은 다음 중 하나 일 수 있습니다.
  • 부동산 개발 모델 부동산 개발 모델 부동산 개발 모델은 일반적으로 거래 요약 및 현금 흐름 모델의 두 섹션으로 구성됩니다. 거래 요약 내에서 모든 중요한 가정은

최근 게시물